Управление и посредничество в области ипотечного кредитования, а также оптимизация кредитоспособности клиентов — это чрезвычайно сложная задача.

Помимо борьбы за выгодные проценты, условия и скидки через посреднические квоты, важными факторами являются также особые потребности клиентов, стабильность соответствующих финансовых учреждений и прогнозы по отрасли. Каждый из этих факторов может направить желаемый конечный результат в другую сторону. Для обеспечения успешного финансирования необходимо знать кредитные привычки банков и используемые формулы, но также требуется глубокое знание рынка недвижимости в целом, а также специфики местного рынка недвижимости, чтобы кредит мог быть предоставлен на выгодных условиях, исходя из реальной стоимости выбранной недвижимости. Такая констелляция является необходимой для долгосрочных и ценных инвестиций.

С 18 лет (дееспособные лица)

• Основное место жительства в Австрии

• 10-20% собственный капитал в зависимости от результатов оценки и/или:

• Дополнительные гарантии в виде австрийской или зарубежной недвижимости (Хорватия, Словения, Хорватия)

• Платежные ведомости за последние 3 месяца

• Выписки с банковского счета за последние 3 месяца

• Копия удостоверения личности

• Копия регистрационного свидетельства

• При покупке через агентство: экспозиция

• При частной покупке: выписка из земельного реестра, план квартиры, энергетический сертификат, фотографии

• При строительстве: строительный план, план фасадов, выписка из земельного реестра участка, смета или строительное предложение

• Налог на передачу недвижимости 3,5%

• Регистрация в земельном реестре 1,1%

• Регистрация ипотеки 1,2%

• Юридические расходы 1-2%

• Нотариальные расходы 0,5%

• Комиссия 3,6%

Кредитная проверка по телефону и онлайн

• Консультации: относительно предложений объектов, соответствующих запросам, преимуществ и недостатков различных типов, аспектов, которые следует учитывать, скрытых рисков и структуры административного процесса от А до Я

• Оценка недвижимости партнерскими банками

• Переговоры по цене с продавцом

• Поддержка при подаче и принятии предложения

• Сопровождение процесса покупки и продажи до регистрации в земельном реестре

• Страхование

• Совместный осмотр недвижимости, посредничество между покупателем и продавцом

  Оценка состояния, определение потребности в ремонте

  Налоговые консультации для инвесторов

  Привлечение юридической и нотариальной фирмы: составление договора купли-продажи по выгодной цене, открытие эскроу-счета, возврат налогов, расчет цены покупки между сторонами, регистрация в земельном реестре

При большем собственном капитале или при переводе больших сумм денег необходимо заранее учитывать следующие правила AML (Противодействие отмыванию денег), чтобы избежать неудобств из-за проверок на основе возможных недостатков:

• Наличные транзакции:

  Ввоз и вывоз наличных денег внутри ЕС с порогом в 10 000 евро: В соответствии с действующим законодательством ЕС (EU 2018/1672), каждый ввоз или вывоз наличных денег на сумму 10 000 евро или более должен быть задокументирован в письменной форме и сообщен в соответствующие таможенные органы. Это правило также применяется в Австрии. Таким образом, каждый путешественник, который ввозит или вывозит наличные деньги в размере 10 000 евро (или эквивалентную сумму в иностранной валюте, ценных бумагах, золоте и т. д.), обязан заранее заявить об этом в таможенные органы при ввозе или вывозе из ЕС. К тому же таможенные органы имеют право задерживать незаявленные наличные и инициировать процедуры в рамках борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма.

• Barzahlungen im Handelsverkehr (Inland): Gemäß der österreichischen Gewerbeordnung (GewO, 1994 § 365m1 - § 365z) sind alle Händler oder Dienstleister verpflichtet, Maßnahmen zur Geldwäschebekämpfung zu ergreifen, wenn sie Barzahlungen in Höhe von 10.000 Euro oder mehr annehmen oder leisten. Beispielsweise muss ein Autohändler Kunden, die ein Fahrzeug in bar für mehr als 10.000 Euro erwerben, identifizieren, eine Risikobewertung durchführen und Aufzeichnungen darüber führen. Dasselbe gilt für den Barverkauf anderer wertvoller Waren (Schmuck, Kunstgegenstände, elektronische Geräte usw.). Ab 10.000 Euro in bar ist die Kundenidentifikation anhand von Dokumenten obligatorisch. Wichtig: Die Grenze von 10.000 Euro gilt ausschließlich für Bartransaktionen im Handel. Bei Zahlungen mit Kreditkarte oder Überweisung besteht diese Verpflichtung nicht.

• Kunst- und Antiquitätenhandel: Seit der Erweiterung der 5. EU-AML-Richtlinie (EU 2018/843) sind Händler wertvoller Kunstwerke (Galerien, Auktionshäuser) ebenfalls zur Bekämpfung der Geldwäsche verpflichtet. In diesem Sektor ist bereits bei Transaktionen ab einem Gesamtwert von 10.000 Euro die Kundenidentifikation anhand von Dokumenten obligatorisch, unabhängig davon, ob die Zahlung in bar oder per Überweisung erfolgt. Wer also ein Kunstwerk für 10.000 EUR oder mehr kauft, muss damit rechnen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, seine Identität zu überprüfen und die Transaktion gegebenenfalls zu melden, falls verdächtige Umstände vorliegen.

• Meldepflicht: Transaktionen über 10.000 EUR müssen nicht automatisch den Behörden gemeldet werden, es sei denn, es gibt verdächtige Umstände. Allerdings sind bei Bartransaktionen über 10.000 EUR die Identifikation und Dokumentation der Transaktion verpflichtend, um verdächtige Fälle herauszufiltern. Darüber hinaus wird die EU ab 2027 Bargeldzahlungen über 10.000 EUR unionsweit verbieten(!), sodass Geschäfte mit solchen Beträgen nicht mehr legal in bar abgewickelt werden können.

Банковские транзакции

Свыше 10 000 евро::

При банковских переводах свыше 10 000 евро действуют правила ЕС о сопровождении денежных переводов (EU 2015/847).

• Банки обязаны проводить проверку клиентов по принципу "Знай своего клиента" (KYC).

• Начиная с 15 000 евро, связь между отправителем и получателем проверяется автоматически (этот порог в 2027 году снизится до 10 000 евро).

• Идентификация клиентов обязательна при каждой транзакции, если между участниками не существует постоянных деловых отношений.

• Если переводы осуществляются несколькими частями, учитывается общая сумма, особенно если есть подозрения, что используется "структурирование" для обхода лимитов. Обычно рассматриваемый период составляет от 30 до 180 дней, но может изменяться в зависимости от анализа рисков.

Свыше 25 000 евро::

25 000 евро не являются законодательным пределом, но это устоявшаяся практика в финансовом секторе. Банки уже проводят усиленную проверку добросовестности (Enhanced Due Diligence, EDD), особенно при международных переводах.

• Все чаще банки требуют подтверждения происхождения средств при таких крупных суммах (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, счет и т. д.).

• Группа разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF) ведет списки стран, в которых есть недостатки в борьбе с отмыванием денег. Эти списки можно проверить на сайте https://www.fatf-gafi.org/en/home.html. Транзакции с этими странами могут иметь ограничения, дополнительные проверки или даже полное блокирование.

Свыше 50 000 евро::

• Автоматическое сообщение в Министерство финансов Австрии (BMF) при крупных трансграничных или внутренних переводах.

• Если транзакция вызывает подозрения, она должна быть сообщена в органы по борьбе с отмыванием денег (FIU) (https://www.bundeskriminalamt.at/308/start.aspx).

Ab 2027 neue Verschärfungen:

• Ab dem 10. Juli 2027 sinkt die Prüfschwelle für Banktransaktionen von 15.000 EUR auf 10.000 EUR (EU 2024/1624).

• Bargeldzahlungen über 10.000 EUR werden verboten.

Was passiert, wenn die Herkunft des Geldes nicht nachgewiesen werden kann?

• Banken können das Konto sperren, bis die Herkunft des Geldes geklärt ist. Falls die Erklärung unzureichend ist oder ausbleibt, kann dies bis zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

• Auch Banken sind nicht ausgenommen: Verstöße können zu Geldstrafen, Lizenzentzug oder strafrechtlicher Verantwortung der Verantwortlichen führen.

  Weitere Dokumente zum Thema finden Sie am Ende der Seite.