Kaufanbot – was man vor dem Immobilienkauf unbedingt wissen sollte

Eines der ältesten und seit beinahe 15 Jahren bestehenden Tätigkeitsfelder unseres Unternehmens sowie meiner früheren Tätigkeit im Finanzbereich ist die Immobilienfinanzierung in der CEE-Region, insbesondere in Österreich, sowie die Organisation der gesamten Abwicklung rund um den Immobilienerwerb.

Die in dieser Zeit gesammelten Erfahrungen möchte ich meinen Lesern hinsichtlich der wichtigsten Elemente dieses Prozesses so weitergeben, dass sie auf Basis dieses Wissens selbstbewusst mit der Vorbereitung des Kaufs ihres neuen Zuhauses oder ihrer Kapitalanlage beginnen können.

Wie bei jedem größeren Kauf, bei dem der endgültige Preis vom Willen der Vertragsparteien abhängt, stellt sich vor allem eine Frage: die Verhandlung des Kaufpreises.

• Wie viel kann bzw. sollte man üblicherweise verhandeln?
• Wann ist der richtige Zeitpunkt?
• In welcher Form?
• Worauf muss man besonders achten?

Verhandlung: Sofern man den möglichen Verhandlungsspielraum in Prozenten ausdrücken möchte, bewegen sich übliche Abschläge häufig im Bereich von etwa 5 % bis 10 %. Die tatsächlich realistische Grenze kann jedoch nur durch eine professionelle Bankbewertung oder eine private Immobilienbewertung festgestellt werden. In Einzelfällen kommen auch deutliche Überbewertungen von 10 % bis 30 % vor, insbesondere bei Einfamilienhäusern.

Wenn Sie bereits unser Kunde sind oder künftig unser Kunde werden, übernehmen wir hinsichtlich der oben genannten Punkte bereits zu Beginn die vollständige Koordination und begleiten Sie durch den gesamten Prozess, sodass dieser jederzeit kontrolliert und möglichst reibungslos abläuft. Unabhängig davon ist es sinnvoll, einige wesentliche Punkte bereits am Anfang zu kennen.

Nehmen wir an, dass wir nach langer Suche endlich eine passende Immobilie gefunden haben. Die Lage ist gut, die Größe passt und auch der Preis erscheint attraktiv. Der erste Kontakt mit dem Verkäufer oder dem Immobilienmakler findet statt und bereits ein Termin zur persönlichen Besichtigung wird vereinbart. Vor Ort ist alles zufriedenstellend und wir möchten die ausgewählte Wohnung, das Haus oder das Grundstück erwerben. Daraufhin teilt uns der Verkäufer oder der Immobilienmakler mit, dass es weitere Interessenten gibt (unabhängig davon, ob dies tatsächlich der Fall ist oder nicht), und fordert uns auf, bei Interesse ein Kaufanbot abzugeben.

Doch Vorsicht: Wenn der Kauf nicht ausschließlich mit Eigenmitteln erfolgt, stehen zunächst noch die Kreditprüfung durch die Bank sowie die dazugehörige Bewertung der Immobilie aus. Aber auch bei einem Kauf aus Eigenmitteln sollte der tatsächliche Wert der Immobilie anhand der vor Ort gewonnenen Erkenntnisse sorgfältig geprüft werden. Was sollte man also tun – und was besser nicht?

Zunächst sollten lediglich die für eine Bewertung erforderlichen Unterlagen angefordert werden:

• Exposé
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Grundrissplan
• ausreichende Fotodokumentation
• usw.

(Während des Besichtigungstermins sollte man keine übermäßige Begeisterung zeigen, da dies dem Verkäufer im Rahmen der Preisverhandlung einen Vorteil verschaffen kann.)

Der wichtigste Punkt:

Geben Sie nicht sofort ein Kaufanbot ab.

Denn zu diesem Zeitpunkt wissen Sie noch nicht, welchen tatsächlichen Wert die Immobilie besitzt. Dadurch besteht die Gefahr, dass selbst ein erfolgreich verhandelter Preis im Verhältnis zum tatsächlichen Marktwert noch zu hoch ist. Lassen Sie zunächst eine Bewertung durchführen und geben Sie ein Kaufanbot erst auf Basis dieses Ergebnisses ab. (Für unsere Kunden organisieren wir diese Bewertung und stellen auch eine entsprechende Finanzierungszusage bereit.)

Ein bedingtes Kaufanbot (vorbehaltliches Kaufanbot) sollte nur dann abgegeben werden, wenn dies tatsächlich erforderlich ist (und überhaupt akzeptiert wird, da ein Verkäufer bei fehlendem Wettbewerbsdruck möglicherweise kein bedingtes Angebot akzeptiert), insbesondere wenn eine Entscheidung nicht einmal 1–2 Tage aufgeschoben werden kann. In diesem Fall sollte jedoch unbedingt festgehalten werden, dass der angebotene Kaufpreis nur dann gilt, wenn die finanzierende Bank – bzw. bei Investoren der beauftragte Gutachter – die Immobilie entsprechend bestätigt.

Wenn jemand dennoch bereits am Tag der ersten Besichtigung ein Kaufanbot abgeben möchte, sollte er das in Österreich geltende besondere Rücktrittsrecht gemäß § 30a Konsumentenschutzgesetz (KSchG) kennen. Dabei handelt es sich jedoch nicht um ein allgemeines "einwöchiges Rücktritts- oder Überlegungsrecht". Das Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG besteht nur dann, wenn der Verbraucher eine Vertragserklärung abgibt, die auf den Erwerb einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstücks, das für die Errichtung eines Einfamilienhauses geeignet ist, gerichtet ist, und diese Erklärung am selben Tag abgegeben wird, an dem die Immobilie erstmals besichtigt wurde. Voraussetzung ist außerdem, dass der Erwerb der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dient. Bei einem Erwerb zu Anlagezwecken, als Ferienimmobilie oder für andere Zwecke, die nicht der eigenen dringenden Wohnversorgung dienen, kommt dieses besondere Rücktrittsrecht nicht zur Anwendung. Für den Rücktritt steht grundsätzlich eine Frist von einer Woche zur Verfügung. Diese Frist beginnt jedoch erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Ausfertigung seiner Vertragserklärung sowie eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung der Immobilie. (§ 30a KSchG)

Sollten die Voraussetzungen dieses besonderen Rücktrittsrechts nicht vorliegen, besteht kein allgemeines einseitiges Rücktrittsrecht allein deshalb, weil der Käufer seine Entscheidung später bereut.

Davon zu unterscheiden sind selbstverständlich jene Fälle, in denen das Kaufanbot selbst eine entsprechend formulierte Bedingung enthält – beispielsweise einen Finanzierungsvorbehalt –, die Parteien ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbart haben oder andere gesetzliche Gründe, etwa der Wegfall wesentlicher Voraussetzungen, eine Täuschung, ein Irrtum, eine mangelhafte Leistung oder eine sonstige Vertragsverletzung einen entsprechenden rechtlichen Anspruch begründen können. Die konkreten Rechtsfolgen hängen immer von den Umständen des Einzelfalls sowie vom Inhalt der jeweiligen Vereinbarung ab.

Wichtig ist außerdem: Wenn das vermittelte Geschäft bereits rechtswirksam zustande gekommen ist – beispielsweise weil der Verkäufer das verbindliche Kaufanbot innerhalb der vorgesehenen Frist angenommen hat – und der Käufer anschließend aus einem ausschließlich in seiner eigenen Sphäre liegenden und rechtlich nicht begründbaren Grund nicht erfüllt, entfällt der Anspruch des Immobilienmaklers auf Provision nicht automatisch. Nach § 7 Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch grundsätzlich mit dem rechtswirksamen Zustandekommen des vermittelten Geschäfts. Er entfällt nur dann, wenn das Geschäft aus einem Grund nicht durchgeführt wird, der nicht dem Auftraggeber zuzurechnen ist. Daher kann bei der Vereitelung eines bereits zustande gekommenen Geschäfts aus bloßer nachträglicher Überlegung die Maklerprovision grundsätzlich weiterhin geschuldet sein. (§ 7 MaklerG)

Ebenso kann ein unbegründeter Rücktritt des Käufers auch für den Verkäufer erhebliche rechtliche Folgen haben. Wenn der Käufer einen bereits zustande gekommenen Vertrag aus einem von ihm zu vertretenden Grund nicht erfüllt, kann der Verkäufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen gemäß §§ 920–921 ABGB vom Vertrag zurücktreten, wobei mögliche Schadenersatzansprüche aufgrund der schuldhaften Nichterfüllung weiterhin bestehen bleiben können. Ein Schadenersatzanspruch besteht jedoch nicht automatisch in einer bestimmten Höhe. Der Verkäufer muss den tatsächlich entstandenen, mit der Vertragsverletzung ursächlich zusammenhängenden und rechtlich ersatzfähigen Schaden nachweisen. Ein solcher Schaden kann beispielsweise dann entstehen, wenn die Immobilie aufgrund der Vertragsverletzung des Käufers später nur zu einem niedrigeren Preis verkauft werden kann und die Differenz zwischen den beiden Kaufpreisen nachweislich auf die vertragswidrige Nichterfüllung zurückzuführen ist. Die allgemeine Grundlage der Schadenersatzhaftung bildet § 1295 ABGB. (§§ 920, 921, 1295 ABGB)

Wichtig: Bei einem Immobilienkauf mit Finanzierung erfolgt die Kreditprüfung und die Bewertung der Immobilie in unserem Fall so schnell, dass in der überwiegenden Zahl der Fälle auch ohne ein bedingtes Kaufanbot gearbeitet werden kann.

Wenn es schließlich gelingt, auf Grundlage der oben dargestellten Vorgehensweise einen angemessenen Kaufpreis zu verhandeln und sowohl die Finanzierungszusage als auch gegebenenfalls die Eigenmittel gesichert sind, sollte darauf geachtet werden, dass das abgegebene Kaufanbot von der berechtigten Person bzw. den berechtigten Personen innerhalb der vorgesehenen Frist angenommen beziehungsweise entsprechend bestätigt wird. Andernfalls kann es dazu kommen, dass der Käufer während der Bindungsfrist bereits an sein Angebot gebunden ist, während der Verkäufer noch über die Annahme entscheiden und weiterhin andere Interessenten im Verfahren halten kann.

Aus diesem Grund sollte insbesondere bei bedingten Kaufanboten eine längere Frist – beispielsweise zwei Wochen – vorgesehen werden, damit auch bei Urlaubszeiten die erforderliche Bankabwicklung durchgeführt werden kann. Liegt hingegen bereits eine genehmigte Finanzierung oder der vollständige Kaufpreis zur Verfügung, sollte die Frist möglichst kurz gehalten werden, um eine unnötige Konkurrenzsituation zu vermeiden.

Achtung: Ein unbedingtes Kaufanbot kann in Österreich – nach dessen Annahme durch den Verkäufer – rechtlich bindend sein. Daher sollte ein solches Angebot nur dann unterzeichnet werden, wenn die erforderlichen finanziellen Mittel mit Sicherheit vorhanden sind und die wesentlichen Umstände der Immobilie vollständig geprüft wurden. Auch die Arbeiterkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Kaufanbot keine bloße Reservierung oder unverbindliche Interessensbekundung darstellt, sondern nach Annahme zu einer rechtlich verbindlichen Verpflichtung führen kann.

Wichtig: Eine ausreichende Kreditwürdigkeit sowie vorhandene Eigenmittel bedeuten nicht automatisch, dass eine zuvor erhaltene grundsätzliche Finanzierungszusage auf jede andere Immobilie mit einem vergleichbaren Kaufpreis übertragbar ist.

Da die konkrete Immobilie in jedem Fall einer eigenen Bewertung unterzogen werden muss, können jederzeit bisher unbekannte Umstände auftreten, die erst durch die Prüfung sichtbar werden und im schlimmsten Fall dazu führen können, dass die Immobilie nicht finanzierbar ist. Daher muss sich jedes neue Kaufanbot immer erneut konkret auf das Finanzierungsobjekt sowie auf die beteiligten Personen beziehen. Ebenso wichtig ist, dass das Kaufanbot sämtliche wesentlichen Umstände und Vereinbarungen enthält. Sollte der Verkäufer einen wesentlichen Umstand verschweigen, kann dies die Grundlage für unterschiedliche Ansprüche des Käufers bilden, gegebenenfalls auch für eine Anfechtung des Vertrages oder eine rechtliche Möglichkeit, sich vom Vertrag zu lösen. Dies ist jedoch nicht automatisch der Fall und hängt stets von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Insbesondere bei ländlichen Einfamilienhäusern, Grundstücken oder Wohnungen mit zugehörigen Grundstücksflächen können Dienstbarkeiten (Servitute) eine wesentliche Rolle spielen. Auch wenn diese im Rahmen einer ordnungsgemäßen Prüfung ohnehin festgestellt werden sollten, empfiehlt es sich, bereits frühzeitig gezielt danach zu fragen. Bei Wohnungen gilt dies ebenso für geplante Sanierungsmaßnahmen, bereits beschlossene Renovierungen oder bestehende Sanierungsdarlehen der Eigentümergemeinschaft. Auf die damit verbundenen Risiken werde ich in einem gesonderten Beitrag noch ausführlicher eingehen.

Auch wenn der gesamte Prozess – wie ersichtlich – zahlreiche versteckte Risiken enthalten kann, entspricht dies glücklicherweise nicht dem Regelfall. Dennoch sollte man aufgrund der statistischen Realität nicht zu sorglos an eine solche Transaktion herangehen.

Da ich in den vergangenen nahezu 15 Jahren mit den unterschiedlichsten Situationen konfrontiert war, möchte ich insbesondere all jene zur entsprechenden Vorsicht ermutigen, die noch nicht über ausreichende Erfahrung mit solchen Abläufen verfügen.

Bei unseren Kunden übernehmen wir die vollständige Koordination des gesamten Prozesses: von der ersten Beratung noch vor der Besichtigung bis hin zum Abschluss der grundbücherlichen Eintragung des Eigentumsrechts und der Übermittlung des Grundbuchauszugs. Um das gewünschte Ziel sicher und professionell zu erreichen, arbeiten wir mit mehreren Banken sowie erfahrenen Rechtsanwaltskanzleien zusammen. Dadurch stellen wir sicher, dass Kaufabwicklung und Finanzierung optimal aufeinander abgestimmt sind, möglichst sicher umgesetzt werden und der Erwerb des neuen Zuhauses ein erfreuliches Ereignis bleibt.

Diese Dienstleistung ist für unsere Finanzierungskunden vollständig kostenlos.

Die vorstehenden Informationen dienen ausschließlich als erste Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung des jeweiligen Einzelfalls.

Wenn der Erwerb Ihrer neuen Immobilie bereits konkret bevorsteht, stehe ich Ihnen für eine persönliche Einschätzung und Begleitung des gesamten Prozesses gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Lászlóvári T. Csongor

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