Vételi ajánlat - amit ingatlanvásárlás előtt tudni kell
Vállalkozásunk és azt megelőző pénzügyi pályám egyik legrégebbi, közel 15 éves múltra visszatekintő retail tevékenysége a CEE régióban és legfőképp Ausztriában történő ingatlanfinanszírozás, valamint a vásárláshoz kapcsolódó teljes ügyintézés szervezése.
Az ez idő alatt összegyűlt tapasztalatokkal szeretném olvasóimnak a folyamat legfontosabb elemeit úgy megvilágítani, hogy ezen ismeretek birtokában magabiztosan kezdhessenek bele új otthonuk vagy befektetésük megvásárlásának előkészítésébe.
Mint minden nagyobb összegű vásárlás esetén, ahol a végleges ár a felek akaratán múlik, a legfőbb kérdés az alku:
Mennyit szokás alkudni?
Mikor kell?
Milyen formában?
Mire kell vigyázni?
Amennyiben Ön ügyfelünk, vagy ügyfelünk lesz, e fentiek kapcsán átvesszük a teljes koordinációt és végigvezetjük a teljes folyamaton úgy, hogy az végig ellenőrzött, így teljesen zökkenőmentes legyen. Ettől függetlenül nem árt pár tényezővel tisztában lenni már rögtön a legelején.
Tételezzük fel, hogy hosszú keresés után végre találunk egy megfelelő ingatlant. Jó helyen van, megfelelő a mérete és még az ára is egészen kedvező. Megtörténik az első kapcsolatfelvétel az eladóval vagy az ingatlanossal és már meg is van a személyes megtekintés időpontja. A helyszínen minden rendben van és szeretnénk megvásárolni a kiszemelt lakást, házat vagy telket. Az eladó vagy ingatlanos közli, hogy vannak más érdeklődők is – ha igaz, ha nem –, így ha tetszik, adjunk le egy vételi ajánlatot.
Igen ám, de ha nem saját pénzből vásárlunk, akkor még hátra van a banki hitelbírálat és a kapcsolódó értékbecslés elvégzése, illetve ha saját pénzből is vásárolnánk, a reálértéket akkor is meg kell vizsgálnunk a helyben tapasztaltak szerint. Mit tegyünk?
Egyelőre csak kérjük el a felértékeléshez szükséges anyagokat: Exposé, telekkönyvi kivonat, energiatanúsítvány, alaprajz, elégséges fotódokumentáció.
NE mutassunk lelkesedést, mert ez lépéselőnyt jelenthet az eladó részére az alkufolyamatban és ezt rendszerint ki is használják.
Ami a legfontosabb: NE adjunk egyből ajánlatot, hiszen még nem tudhatjuk, hogy mennyit ér az ingatlan és így könnyen abba a csapdába eshetünk, hogy a kialkudott ár is túl magas a reálértékhez viszonyítva.
Végeztessük el az értékbecslést, majd kizárólag ennek eredménye birtokában tegyünk ajánlatot. Ügyfeleink számára ezt elvégezzük és banki ígérvényt is biztosítunk.
Átkötő, vagyis feltételhez kötött (vorbehaltliches Kaufanbot) ajánlatot csak akkor érdemes adni, amennyiben kiélezett a verseny és a válasz nem várhat 1–2 napot sem. Ezen azonban érdemes feltüntetni azt is, hogy a felajánlott vételár csak akkor érvényes, ha a finanszírozó bank, vagy befektetők esetén az értékbecslő azt jóváhagyja.
Ha valaki mégis már az első megtekintés napján leadná ajánlatát, fontos ismernie az osztrák Konsumentenschutzgesetz 30a. §-ában szabályozott különleges visszalépési jogot. Ez azonban nem általános "egyhetes meggondolási idő". A § 30a KSchG szerinti visszalépési jog akkor áll fenn, ha a fogyasztó a lakás, családi ház vagy családi ház építésére alkalmas ingatlan megszerzésére irányuló szerződéses nyilatkozatát ugyanazon a napon teszi meg, amikor az ingatlant első alkalommal megtekintette, és az ingatlan saját vagy közeli hozzátartozója sürgős lakhatási szükségletének kielégítését szolgálja. Befektetési célú, nyaralóként vagy más, nem sürgős saját lakhatási célra történő vásárlás esetén ez a speciális visszalépési jog nem alkalmazható. A visszalépésre főszabály szerint egy hét áll rendelkezésre, azonban ez az egyhetes határidő csak akkor kezdődik meg, amikor a fogyasztó megkapta szerződéses nyilatkozata másolatát és a visszalépési jogról szóló írásbeli tájékoztatást. A jog ugyanakkor legkésőbb az első megtekintéstől számított egy hónap elteltével megszűnik. (§ 30a KSchG) citeturn757882search1turn456844search1
Ha e speciális visszalépési jog feltételei nem állnak fenn, pusztán azért, mert a vevő később meggondolta magát, általános egyoldalú elállási jog nincs. Ettől természetesen külön kell választani azokat az eseteket, amikor maga az ajánlat tartalmaz megfelelően megfogalmazott feltételt – például finanszírozási fenntartást –, amikor a felek külön visszalépési jogban állapodtak meg, vagy amikor más törvényi jogalap, például lényeges körülmény meghiúsulása, megtévesztés, tévedés, hibás teljesítés vagy más szerződésszegés alapozhat meg külön jogi igényt. A konkrét jogkövetkezmény mindig az adott tényállástól és a szerződés tartalmától függ.
Fontos továbbá, hogy ha a közvetített ügylet már joghatályosan létrejött – például az eladó a kötelező erejű Kaufanbotot határidőn belül elfogadta –, és azt ezt követően a vevő a saját érdekkörében felmerült, jogilag nem igazolható okból nem teljesíti, az ingatlanközvetítő jutalékigénye sem feltétlenül szűnik meg. A Maklergesetz 7. §-a alapján a jutalékigény a közvetített ügylet joghatályos létrejöttével keletkezik, és csak akkor esik el, ha a szerződés a megbízónak fel nem róható okból nem kerül teljesítésre. Ezért egy már létrejött ügylet puszta meggondolásból történő meghiúsítása esetén a közvetítői jutalék főszabály szerint továbbra is követelhető lehet. (§ 7 MaklerG)
Ugyanezért az eladó oldalán is komoly következménye lehet egy jogalap nélküli visszalépésnek. Ha a vevő egy már létrejött szerződést neki felróható módon nem teljesít, az ABGB 920–921. §-ai alapján az eladó a törvényi feltételek fennállása esetén elállhat a szerződéstől, miközben a vétkes nemteljesítésből eredő kártérítési igénye fennmaradhat. A kártérítés azonban nem automatikusan egy előre meghatározott összeg: az eladónak a ténylegesen bekövetkezett, a szerződésszegéssel okozati összefüggésben álló és jogilag megtérítendő kárt kell bizonyítania. Ilyen kár lehet adott esetben az is, ha az ingatlant a vevő szerződésszegése miatt később csak alacsonyabb áron sikerül értékesíteni, és a két ár közötti különbözet bizonyíthatóan a vétkes nemteljesítés következménye. A kártérítési felelősség általános alapját az ABGB 1295. §-a adja. (§§ 920, 921, 1295 ABGB)
Fontos: a hitelnél történő vásárlás esetén az elbírálási és értékbecslési folyamat annyira gyorsan végbemegy, hogy többnyire nincs szükség még feltételes ajánlattételre sem.
Amennyiben végül a fentiek szerint sikerül megfelelő vételárat kialkudni, valamint a banki ígérvény vagy a saját tőke biztosított, ügyeljünk arra, hogy a benyújtott ajánlatot a jogosult személy(ek) határidőn belül elfogadja(ák), illetve ellenjegyezze(ék). Ellenkező esetben az ajánlati kötöttség időtartama alatt mi már kötve lehetünk az ajánlatunkhoz, miközben az eladó az elfogadásról még dönthet és más érdeklődőket is versenyben tarthat. Erre való tekintettel csak a feltételes ajánlatok esetén hagyjunk hosszabb időt, például két hetet, hogy szabadságolások esetén is beleférjen a banki ügyintézés, míg már elbírált hitelkérelem vagy a teljes vételár birtoka esetén mindössze pár napot a kéretlen konkurencia kizárása érdekében.
Vigyázat: a feltétel nélküli Kaufanbot Ausztriában – elfogadása esetén – jogilag kötelező erejű lehet, ezért csak akkor írjuk alá, ha teljes biztonsággal megvan a szükséges anyagi háttér és az ingatlan körülményei transzparensek és elfogadottak. Az Arbeiterkammer is külön felhívja a figyelmet arra, hogy a Kaufanbot nem egyszerű "foglalás" vagy érdeklődési nyilatkozat, hanem elfogadása esetén jogilag kötelező ügylethez vezethet.
Fontos: önmagában egy megfelelő hitelképesség és önrész nem jelenti azt szükségszerűen, hogy az előzetesen kapott banki állásfoglalás automatikusan alkalmazható lesz minden más hasonló árú ingatlanra. Mivel utóbbi értékbecslését minden esetben el kell végezni és akármikor felmerülhetnek az új kapcsán olyan rejtett problémák, melyekre csak a vizsgálat derít fényt és akár finanszírozhatatlan státuszt is kaphat ezek miatt. Az új ajánlat tehát minden esetben kell, hogy újra vonatkozzon a finanszírozás tárgyára és alanyaira.
Fontos: az ajánlat kell, hogy minden lényeges körülményt tartalmazzon. Ha ezek közül valamely lényeges körülményt az eladó elhallgat, az jogalapot képezhet különböző vevői igényekre, adott esetben akár a szerződés megtámadására vagy az abból való szabadulásra is, de ez nem minden esetben automatikus, és mindig az adott tényállástól függ. Különösen vidéki családi házak, telkek vagy telekkel rendelkező lakások esetén lehetnek relevánsak a szolgalmak, melyekre – bár egy megfelelő vizsgálat során amúgy is kiderülnek – érdemes még az elején külön rákérdezni. Lakások esetén ugyanez a helyzet az esetleges felújítási tervekkel vagy már folyamatban lévő felújítási hitelekkel kapcsolatban. Ennek kockázataira még később egy külön poszt erejéig visszatérek.
Ugyan a folyamat számtalan rejtett buktatót tartalmazhat, szerencsére nem ez a jellemző, de ettől függetlenül egy statisztikai tény miatt nem szabad túlzottan óvatlannak sem lenni. Miután az elmúlt közel 15 év alatt a legkülönbözőbb esetekkel találkoztam már, ennek megfelelően kellő óvatosságra intek mindenkit, akinek nincs megfelelő rutinja a folyamatban.
Ügyfeleink esetén a teljes folyamat menedzselését átvállaljuk: az első, még a megtekintés előtti tanácsadástól kezdve egészen a tulajdonjog földhivatali (Grundbuch) bejegyzésének lezárásáig és a telekkönyvi kivonat átadásáig. Ennek során több bankkal és több ügyvédi irodával működünk együtt annak érdekében, hogy az adásvétel és a finanszírozás összehangoltan, a lehető legbiztonságosabban valósuljon meg. Ez a koordináció hiteles ügyfeleim részére teljesen díjmentes.
Amennyiben már a küszöbön áll új otthona megvásárlása, keressen bizalommal!
Üdvözlettel,
Lászlóvári T. Csongor
info@laszlovari.at
+43 660 7701000
www.laszlovari.at
További részleteket, videós anyagokat az alábbi menüben talál: