Vételi ajánlat - amit ingatlanvásárlás előtt feltétlenül tudni kell

Vállalkozásunk és azt megelőző pénzügyi pályám egyik legrégebbi, közel 15 éves múltra visszatekintő retail tevékenysége a CEE régióban és legfőképp Ausztriában történő ingatlanfinanszírozás, valamint a vásárláshoz kapcsolódó teljes ügyintézés szervezése. Az ezen idő alatt összegyűlt tapasztalatokat szeretném olvasóimnak a folyamat legfontosabb elemei kapcsán úgy átadni, hogy ezen ismeretek birtokában magabiztosan kezdhessenek bele új otthonuk vagy befektetésük megvásárlásába. 

Mint minden nagyobb összegű vásárlás esetén, ahol a végleges ár a felek akaratán múlik, a legfőbb kérdés az alku:

• Mennyit szokás alkudni?

• Mikor kell?

• Milyen formában?

• Mire kell vigyázni?

Amennyiben Ön ügyfelünk, vagy ügyfelünk lesz, e fentiek kapcsán már a legelején átvesszük a teljes koordinációt és végigvezetjük a teljes folyamaton úgy, hogy az végig ellenőrzött, így teljesen zökkenőmentes legyen. Ettől függetlenül nem árt pár tényezővel tisztában lenni már rögtön a legelején.

Tételezzük fel, hogy hosszú keresés után végre találunk egy megfelelő ingatlant. Jó helyen van, megfelelő a mérete és még az ára is egészen kedvező. Megtörténik az első kapcsolatfelvétel az eladóval vagy az ingatlanossal és már meg is van a személyes megtekintés időpontja. A helyszínen minden rendben van és szeretnénk megvásárolni a kiszemelt lakást, házat, vagy telket, mire az eladó, vagy ingatlanos közli, hogy vannak más érdeklődők is (ha igaz, ha nem), így ha tetszik, adjunk le egy vételi ajánlatot.

Igen ám, de ha nem saját pénzből vásárlunk, akkor még hátra van a banki hitelbírálat és a kapcsolódó értékbecslés elvégzése - illetve ha saját pénzből vásárlunk, a reálértéket akkor is célszerű megvizsgálnunk a helyben tapasztaltak fényében. Mit tegyünk hát és mit ne?

• Egyelőre csak kérjük el a felértékeléshez szükséges anyagokat: Exposé, telekkönyvi kivonat, energiatanúsítvány, alaprajz, elégséges fotódokumentáció, stb. (A találkozás során ne mutassunk határozott lelkesedést, mert ez lépéselőnyt jelenthet az eladó részére az alkufolyamatban.)

• Ami a legfontosabb: NE adjunk egyből ajánlatot, hiszen még nem tudhatjuk, hogy mennyit ér az ingatlan és így könnyen abba a csapdába eshetünk, hogy a kialkudott ár is túl magas a reálértékhez viszonyítva.

• Végeztessük el az értékbecslést, majd kizárólag ennek eredménye birtokában tegyünk ajánlatot. (Ügyfeleink számára ezt elvégeztetjük és banki ígérvényt is biztosítunk.)

• Feltételhez kötött (vorbehaltliches Kaufanbot) ajánlatot csak akkor érdemes adni (ha egyáltalán komoly verseny híján elfogadják), amennyiben a válasz nem várhat 1–2 napot sem. Ezen azonban érdemes feltüntetni azt is, hogy a felajánlott vételár csak akkor érvényes, ha a finanszírozó bank, vagy befektetők esetén a megbízott értékbecslő azt jóváhagyja.

• Az alku mértéke egy rendkívül nehezen körülhatárolható kérdés Ausztriában, de ha mindenképpen százalékosítani akarjuk, akkor többnyire 5% és 10% között megszokott, ugyanakkor a tényleges határokat a banki, vagy privát értékbecslés tudja pontosan kijelölni. (Esetenként nem ritkák a 10%-30%-os túlárazások sem, főként családi házak esetén!) 

Ha valaki mégis már az első megtekintés napján leadná ajánlatát, fontos ismernie az osztrák Konsumentenschutzgesetz 30a. §-ában szabályozott különleges visszalépési jogot. Ez azonban nem általános "egyhetes meggondolási idő". A § 30a KSchG szerinti visszalépési jog akkor áll fenn, ha a fogyasztó olyan szerződéses nyilatkozatot tesz, amely lakás, családi ház, vagy családi ház építésére alkalmas telek megszerzésére irányul, és ezt ugyanazon a napon teszi meg, amikor az ingatlant első alkalommal megtekintette, feltéve, hogy a megszerzés a fogyasztó, vagy közeli hozzátartozója sürgős lakhatási szükségletének kielégítését szolgálja. Befektetési célú, nyaralóként vagy más, nem saját sürgős lakhatási célra történő vásárlás esetén ez a speciális visszalépési jog nem alkalmazható. A visszalépésre főszabály szerint egyébként egy hét áll rendelkezésre, amely határidő csak akkor kezdődik meg, amikor a fogyasztó megkapta szerződéses nyilatkozatának másolatát és a visszalépési jogról szóló írásbeli tájékoztatást. A jog ugyanakkor legkésőbb az ingatlan első megtekintésének napjától számított egy hónap elteltével mindenképpen megszűnik. (§ 30a KSchG) 

Ha e speciális visszalépési jog feltételei nem állnak fenn, pusztán azért, mert a vevő később meggondolta magát, általános egyoldalú elállási jog nincs. Ettől természetesen külön kell választani azokat az eseteket, amikor maga az ajánlat tartalmaz megfelelően megfogalmazott feltételt – például finanszírozási fenntartást –, amikor a felek külön visszalépési jogban állapodtak meg, vagy amikor más törvényi jogalap, például lényeges körülmény meghiúsulása, megtévesztés, tévedés, hibás teljesítés, vagy más szerződésszegés alapozhat meg külön jogi igényt. A konkrét jogkövetkezmény mindig az adott tényállástól és a szerződés tartalmától függ.

Fontos továbbá, hogy ha a közvetített ügylet már joghatályosan létrejött – például az eladó a kötelező erejű Kaufanbotot határidőn belül elfogadta – és azt ezt követően a vevő a saját érdekkörében felmerült, jogilag nem igazolható okból nem teljesíti, az ingatlanközvetítő jutalékigénye sem feltétlenül szűnik meg. A Maklergesetz 7. §-a alapján a jutalékigény a közvetített ügylet joghatályos létrejöttével keletkezik, és csak akkor esik el, ha a szerződés a megbízónak fel nem róható okból nem kerül teljesítésre. Ezért egy már létrejött ügylet puszta meggondolásból történő meghiúsítása esetén a közvetítői jutalék főszabály szerint továbbra is követelhető lehet. (§ 7 MaklerG) 

Ugyanezért az eladó oldalán is komoly következménye lehet egy jogalap nélküli visszalépésnek. Ha a vevő egy már létrejött szerződést neki felróható módon nem teljesít, az ABGB 920–921. §-ai alapján az eladó a törvényi feltételek fennállása esetén elállhat a szerződéstől, miközben a vétkes nemteljesítésből eredő kártérítési igénye fennmaradhat. A kártérítés azonban nem automatikusan egy előre meghatározott összeg: az eladónak a ténylegesen bekövetkezett, a szerződésszegéssel okozati összefüggésben álló és jogilag megtérítendő kárt kell bizonyítania. Ilyen kár lehet adott esetben az is, ha az ingatlant a vevő szerződésszegése miatt később csak alacsonyabb áron sikerül értékesíteni és a két ár közötti különbözet bizonyíthatóan a vétkes nemteljesítés következménye. A kártérítési felelősség általános alapját az ABGB 1295. §-a adja. (§§ 920, 921, 1295 ABGB) 

Fontos: a hitelnél történő vásárlás esetén az elbírálási és értékbecslési folyamat irodánk esetén annyira gyorsan megy végbe, hogy többnyire nincs szükség még feltételes ajánlattételre sem.

Amennyiben végül a fentiek szerint sikerül megfelelő vételárat kialkudni, valamint a banki ígérvény avagy a saját tőke biztosított, ügyeljünk arra, hogy a benyújtott ajánlatot a jogosult személy(ek) határidőn belül elfogadja(ák), illetve ellenjegyezze(ék). Ellenkező esetben az ajánlati kötöttség időtartama alatt mi már kötve lehetünk az ajánlatunkhoz, miközben az eladó az elfogadásról még dönthet és más érdeklődőket is versenyben tarthat. Erre való tekintettel csak a feltételes ajánlatok esetén hagyjunk hosszabb időt, például két hetet, hogy szabadságolások esetén is beleférjen a banki ügyintézés, míg már elbírált hitelkérelem vagy a teljes vételár birtoka esetén mindössze pár napot a kéretlen konkurencia kizárása érdekében.

Vigyázat: a feltétel nélküli Kaufanbot Ausztriában (elfogadása esetén) jogilag kötelező erejű lehet, ezért csak akkor írjuk alá, ha teljes biztonsággal megvan a szükséges anyagi háttér és az ingatlan körülményei transzparensek és elfogadottak. Az Arbeiterkammer is külön felhívja a figyelmet arra, hogy a Kaufanbot nem egyszerű "foglalás" vagy érdeklődési nyilatkozat, hanem elfogadása esetén jogilag kötelező ügylethez vezethet!

Fontos: önmagában egy megfelelő hitelképesség és önrész nem jelenti azt szükségszerűen, hogy az előzetesen kapott banki állásfoglalás automatikusan alkalmazható lesz minden más hasonló árú ingatlanra. Mivel utóbbi értékbecslését minden esetben el kell végezni és akármikor felmerülhetnek az új kapcsán olyan rejtett problémák, melyekre csak a vizsgálat derít fényt és akár finanszírozhatatlan státuszt is kaphat ezek miatt. Az új ajánlat tehát minden esetben kell, hogy újra vonatkozzon a finanszírozás tárgyára és alanyaira.

Szintén fontos, hogy az ajánlat tartalmazzon minden lényeges körülményt! Amennyiben ezek közül valamely lényeges körülményt az eladó elhallgat, az jogalapot képezhet különböző vevői igényekre, adott esetben akár a szerződés megtámadására, vagy az abból való szabadulásra is, de ez nem minden esetben automatikus és mindig az adott tényállástól függ. Különösen vidéki családi házak, telkek vagy telekkel rendelkező lakások esetén lehetnek relevánsak a szolgalmak, melyekre – bár egy megfelelő vizsgálat során amúgy is kiderülnek – érdemes még az elején külön rákérdezni. Lakások esetén ugyanez a helyzet az esetleges felújítási tervekkel vagy már folyamatban lévő felújítási hitelekkel kapcsolatban. Ennek kockázataira még később egy külön poszt erejéig visszatérek.

Ugyan a folyamat, mint láthatjuk, számtalan rejtett buktatót tartalmazhat, szerencsére nem ez a jellemző, de ettől függetlenül egy statisztikai tény miatt nem szabad túlzottan óvatlannak lenni. Miután az elmúlt közel 15 év alatt a legkülönbözőbb esetekkel találkoztam már, ennek megfelelően csupán kellő óvatosságra szeretnék inteni mindenkit, akinek nincs megfelelő rutinja a témában.

Ügyfeleink esetén a teljes folyamat menedzselését átvállaljuk: az első, még a megtekintés előtti tanácsadástól kezdve egészen a tulajdonjog földhivatali bejegyzésének lezárásáig és a telekkönyvi kivonat megküldéséig. A kívánt cél hibátlan elérése érdekében több bankkal és ügyvédi irodával is együttműködünk annak érdekében, hogy az adásvétel és a finanszírozás összehangoltan, a lehető legbiztonságosabban valósuljon meg és az otthonszerzés örömteli esemény legyen. Ezen szolgáltatás hiteles ügyfeleim részére teljesen díjmentes.

A fent közölt információk csupán rövid tájékoztató gyanánt szolgálnak, így amennyiben már a küszöbön áll új otthona megvásárlása, a teljes helyzet felmérése érdekében kérem keressen bizalommal!

Üdvözlettel,

Lászlóvári T. Csongor
info@laszlovari.at
+43 660 7701000
www.laszlovari.at

További kapcsolódó részletekért, videós anyagokért kérjük, keresse fel az alábbi menüpontot is: