1. Hitelképességi vizsgálat I.

• 18. életévet betöltött, cselekvőképes személy

• Ausztriai állandó lakóhely (legkésőbb a benyújtáskor)

• Önerő: 10–20%, az értékbecslés eredményétől függően, illetve:

• Pótfedezeti osztrák vagy külföldi ingatlan(ok) (pl. magyar ingatlan is.)

• Pozitív hitelképesség

• Az utolsó 3 havi bérpapír

• Az utolsó 3 havi bankszámlakivonat

• Személyazonosító okmány másolata

• Lakcímkártya másolata

• Ingatlanközvetítőn keresztüli vásárlás esetén: exposé, telekkönyvi kivonat, energiatanúsítvány

• Magánszemélytől történő vásárlás esetén: tulajdoni lap, alaprajz, energiatanúsítvány, fotók (pótfedezeti ingatlanok esetén is!)

• Építés esetén: építési és homlokzati terv, a telek tulajdoni lapja, költségvetés, vagy kivitelezői ajánlat

– Ingatlanszerzési adó: 3,5%

– Tulajdonjog földhivatali bejegyzése: 1,1% (2026.06.30-ig mentesség az első, saját használatú ingatlant vásárlók részére)

– Jelzálogjog bejegyzése: 1,2% (2026.06.30-ig mentesség az első, saját használatú ingatlant vásárlók részére)

– Ügyvédi költségek: körülbelül 1–2% (megbízás tartalmától függően)

– Közjegyzői díj: a hivatalos díjtáblázat szerint

– Ingatlanközvetítői jutalék: 3,6%

• Hitelképességi vizsgálat telefonon vagy online

Gyors előzetes hitelképesség-ellenőrzés telefonon, vagy online, hogy az ügyfél a lehető leghamarabb tájékozódhasson lehetőségeiről.

• Tanácsadás az szóba jöhető ingatlantípusokról
  

Személyre szabott tanácsadás az elérhető ingatlanajánlatokról, különböző típusok előnyeinek és hátrányainak áttekintésével, figyelembe véve az ügyfél igényeit.

• Ingatlanértékelés partnerbankokon keresztül
  

Díjmentes értékbecslés partnerbankjaink közreműködésével.

• Áralku a tulajdonossal
  

Támogatás az áralkuban, hogy az ügyfél a lehető legkedvezőbb áron juthasson hozzá a kiválasztott ingatlanhoz.

• Segítség az ajánlat megtételéhez és elfogadásához
  

Segítségnyújtás az ajánlatadás és elfogadás során, a zökkenőmentes vásárlási folyamat érdekében.

• A vásárlási folyamat végigkísérése a tulajdonjog bejegyzéséig
  

Végigkísérjük az adásvételi folyamat minden lépésén egészen a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig.

• Biztosítás
  

A szükséges biztosítások közvetítése annak érdekében, hogy az ügyfél ingatlana és személye a megfelelő védelemben részesüljön.

Díjazás:

Szolgáltatásaink ügyfeleink számára költségmentesek, mivel az amúgy is fizetendő banki ügyintézési díj egy része képezi províziónkat. Egyes esetekben a bank ráadásul a saját jutalékáról is lemond, így Ön mindenféle többletköltség nélkül részesül a teljes körű szakmai támogatásból.

Az osztrák pénzmosás elleni (AML) szabályozás nagyrészt az EU vonatkozó irányelvein alapul, amelyeket Ausztria a nemzeti jogba (pl. Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) ültetett át. Az AML szabályok fő elve a "Know Your Customer" (KYC - ismerd meg ügyfeled) elv: bizonyos pénzösszegek mozgatásánál kötelező az ügyfélazonosítás, valamint gyanú esetén bejelentést kell tenni a hatóságok felé . Az alábbiakban összegezzük a 2024-ben érvényes osztrák AML kötelezettségeket a kiemelt összeghatárok (10 000 €, 15 000 €, 25 000 € és 50 000 €) esetén, és kitérünk a 2024-es újdonságokra.

10 000 eurós összeghatár

• Készpénzmozgatás (határon): Uniós jogszabály előírja, hogy 10 000 € vagy annál több készpénz EU-ba történő behozatalát vagy kivitelét írásban be kell jelenteni a vámosoknak . Ezt Ausztriában is alkalmazzák: minden utas, aki legalább 10 000 euró értékű készpénzt (vagy ennek megfelelő valutát, értékpapírt, aranyat stb.) visz magával az EU-ba be- vagy onnan kilépve, köteles ezt a vámhatóságnál előre bejelenteni . A vámhatóság jogosult a be nem jelentett készpénz visszatartására és eljárást indítani, mivel e kötelezettség célja a pénzmosás és terrorizmusfinanszírozás elleni küzdelem .

• Készpénzfizetés kereskedelmi ügyletben (belföld): Az osztrák Gewerbeordnung (GewO) alapján minden kereskedő vagy szolgáltató köteles pénzmosás elleni intézkedéseket tenni, ha 10 000 € vagy afeletti összegű készpénzfizetést fogad el vagy teljesít . Például egy autókereskedőnek már egy 10 000 eurós készpénzes gépjármű-vételnél azonosítania kell a vevőt, kockázatelemzést kell végeznie és nyilvántartást vezetnie . Ugyanez vonatkozik bármely más nagy értékű árucikk (ékszer, elektronika, stb.) készpénzes vásárlására is: 10 000 € készpénz felett kötelező az okmányos ügyfélazonosítás . Fontos, hogy a 10 000 €-s határ a készpénzes ügyletekre vonatkozik a kereskedelemben – bankkártyás vagy átutalásos fizetés esetén a kereskedőkre ez a kötelezettség nem áll fenn .

• Műtárgy- és műkincskereskedelem: Az EU 5. AML irányelvének kiterjesztése óta az értékes műtárgyakkal kereskedők (galériák, aukciósházak) szintén pénzmosás elleni kötelezettek. E szektorban már 10 000 € összértékű tranzakció esetén is kötelező az ügyfélazonosítás, függetlenül attól, hogy készpénzes vagy átutalásos a fizetés . Tehát ha valaki egy műtárgyat 10 000 € vagy efölötti áron vásárol, az eladó köteles ellenőrizni a vevő személyazonosságát és adott esetben a tranzakciót jelenteni, ha gyanús körülményt észlel.

• Bejelentési kötelezettség: A pusztán 10 000 € feletti összegű tranzakciót önmagában nem kell automatikusan jelenteni a hatóságoknak (az osztrák pénzmosás-bejelentő egységnek, azaz a FIU-nak). Csak akkor válik bejelentendővé, ha a tranzakció gyanúsnak minősül (lásd lejjebb). Ugyanakkor 10 000 € feletti készpénzes ügyleteknél az azonosítás és a tranzakció dokumentálása kötelező, ami elősegíti a gyanús esetek kiszűrését . Emellett az EU új szabálya 2027-től uniós szinten tiltani fogja a 10 000 € feletti készpénzes fizetéseket – vagyis ekkora összegű üzletet készpénzzel már nem lehet lebonyolítani . Ez a jövőben csökkenti a nagy készpénzes pénzmozgások kockázatát. (Ausztria jelenleg is tervezi e szabály átvételét, bár 2024-ben még nincs nemzeti korlát a készpénzfizetésre ekkora összegnél.)

15 000 eurós összeghatár

• Pénzügyi intézmények (bankok) – ügyfél-azonosítás: A 15 000 € a klasszikus határ az EU és osztrák pénzmosás elleni szabályozásban, amely felett kötelező az ügyfél átvilágítása. Az FM-GwG előírja, hogy minden 15 000 eurót elérő vagy meghaladó tranzakció esetén, ha az alkalmi jellegű (tehát nem áll fenn tartós üzleti kapcsolat, pl. egy banki számla nélküli készpénzbefizetés) az ügyfelet azonosítani kell . Ugyanez vonatkozik arra is, ha valaki 15 000 € vagy nagyobb összeget fizet be vagy vesz fel egy bankban (pl. készpénzbefizetés egy számlára vagy takarékbetétbe) – ilyenkor a bank köteles elkérni az ügyfél személyi okmányát és rögzíteni az adatokat . Az azonosítás jellemzően hivatalos fényképes igazolvány bemutatásával történik .

• Összeghatár elérése több részletben: A jogszabály szerint nem lehet kijátszani az átvilágítást azzal, hogy több kisebb részletben mozgatják a pénzt. Ha több, egymással összefüggő tranzakció együttes összege eléri a 15 000 €-t, azt ugyanúgy kezelni kell, mintha egy összegben történt volna . (Például három, egyenként 5 000 €-s utalás egymást követően – ha összekapcsolhatók – összesítve átlépi a limitet, tehát az ügyfelet azonosítani kell.) Az osztrák pénzintézetek erre külön figyelnek, és a feltűnően részletekben érkező összegeket gyanúsnak tekinthetik, amennyiben azok célja a limit elkerülése (structuring).

• Fokozott átvilágítás: A 15 000 € feletti tranzakciók esetén – különösen nagyobb összegeknél – a bankok gyakran további ellenőrzést is végeznek. Bár a törvény konkrétan 15 000 €-nál írja elő az alap-azonosítást, a gyakorlatban sok bank már ennél alacsonyabb szintnél is bekérhet igazolásokat. A tapasztalatok szerint az osztrák bankok akár már 5 000 € feletti készpénzes befizetésnél is kérhetnek dokumentumot a pénz forrásának igazolására (a bank saját kockázati politikájától és az ügyfél megítélésétől függően) . Így egy 25 000 €-s befizetésnél (ld. alább) szinte biztosan számítani lehet arra, hogy a bank részletesen érdeklődni fog az összeg eredetéről (pl. adásvételi szerződés, öröklés, stb. bemutatását kérheti).

• Gyanús tranzakció bejelentése: Nagyon fontos, hogy a pénzmosás gyanúja esetén összeghatártól függetlenül bejelentési kötelezettség áll fenn. Ha egy tranzakció jellegénél vagy körülményeinél fogva gyanút kelt (pl. nem áll összhangban az ügyfél profiljával, vagy ismert pénzmosási módszerre utal), a pénzügyi szolgáltató haladéktalanul jelentést tesz az osztrák FIU-nak (Geldwäschemeldestelle) . Ez a kötelezettség nem függ az összegtől – akár egy 5 000 eurós tranzakciót is jelenteni kell, ha megalapozott a pénzmosási gyanú. A **15 000 €-s határ tehát nem a jelentési, hanem az átvilágítási kötelezettség küszöbe. Ugyanakkor a gyakorlatban a nagyon nagy összegű (pl. 15 ezer eurót meghaladó) tranzakciók gyakrabban kelthetnek gyanút, ezért rájuk nagyobb figyelem irányul .

• 2024-es változás: Az EU idén elfogadott új AML csomagja módosítja ezt a küszöböt. Az új uniós pénzmosás elleni szabályozás szerint 15 000 €-ról 10 000 €-ra csökken az az alkalmi tranzakciós értékhatár, amely felett kötelező a ügyfél-azonosítás (CDD) . Várhatóan Ausztria is hozzáigazítja majd a nemzeti jogot ehhez a szigorításhoz, amint az EU-s jog 2025–2027 között hatályba lép. Tehát a jövőben már 10 000 € felett is automatikusan KYC-ellenőrzés szükséges lesz a pénzügyi szektorban, ami jelenleg még 15 000 €.

25 000 eurós összeghatár

• Az 25 000 €-os érték önmagában nem egy hivatalos törvényben szereplő limit az osztrák AML szabályozásban – ilyenkor már a 15 000 €-t meghaladó rész miatt egyébként is megtörtént az ügyfélazonosítás. Nincs külön előírás, ami 25 000 €-nál további automatikus intézkedést (pl. hatósági jelentést) írna elő. Ugyanakkor a 25 ezer euró már jelentős összeg, így fokozott óvatosságot kíván: a bankok belső szabályzata szerint az ilyen nagyságrendű tranzakciókat rendszerint mélyebb vizsgálatnak vetik alá. Ilyen esetekben forrásigazolásra is szinte biztosan szükség lehet (ha még nem kérték volna korábban) – pl. a bank kérheti, hogy az ügyfél mutassa be, miből származik a pénz (adásvételi szerződés, ajándékozási okirat, stb.), mielőtt jóváírja vagy továbbítja az összeget .

• Strukturált tranzakciók kerülése: A pénzmosás elleni szabályok értelmében tilos a nagyobb összegek szándékos feldarabolása a limit alatti részletekre. Ha például valaki 25 000 € átutalását úgy próbálná megoldani, hogy több napon át 5 000 €-s részletekben küldi, a banknak ezt észlelnie kell, és ugyanúgy összevontan kezelve 25 000 €-nak tekinti – azaz elvégzi az átvilágítást, sőt gyanú esetén jelentheti is a hatóságnak . Az osztrák pénzügyi felügyelet (FMA) előírásai szerint az ilyen "nyilvánvalóan összefüggő" tranzakciókat a szolgáltatóknak ki kell szűrniük és jelenteniük kell, ha a strukturálás célja a szabályok megkerülése .

• Összefoglalva: Az 25 ezer eurós pénzmozgás már eleve az AML szempontból magas kockázatú kategóriába esik: a szükséges ellenőrzéseket (azonosítás, tranzakció dokumentálása, kockázatelemzés) mindenképp el kell végezni rá, és ha bármilyen gyanú felmerül, jelenteni kell a hatóságnak. 2024-ben nem lépett hatályba új külön szabály kifejezetten a 25 000 €-s értékre – ez továbbra is a meglévő általános kötelezettségek (15 ezer felett KYC, gyanú esetén jelentés) hatálya alá tartozik.

50 000 eurós összeghatár

• Banki jelentés a pénzügyminisztérium felé: Ausztria 2017-től bevezetett egy speciális szabályt a nagy összegű pénzmozgások megfigyelésére, elsősorban az adóelkerülés és pénzmosás elleni küzdelem részeként. A Kapitalabfluss-Meldegesetz értelmében a bankok kötelesek jelenteni a pénzügyminisztérium (BMF) felé minden 50 000 eurót meghaladó kiáramló összeget, amelyet magánszemély bankszámlájáról utalnak vagy készpénzben felvesznek . Tehát ha egy ügyfél pl. 50 000 € feletti összeget utal külföldre vagy vesz fel készpénzben a saját számlájáról, a bank erről automatikusan adatot szolgáltat a Pénzügyminisztériumnak. Ezen felül a szabály kiterjed az összejátszva feldarabolt utalásokra is: ha nyilvánvaló, hogy több kisebb, 50 000 € alatti részlet összefügg és egy célból történik, és ezzel együtt átlépik az 50 ezres határt, akkor azt is jelenteni kell . (Ilyen tipikusan, ha pl. 3×20 000 €-t utalnak egymás után ugyanannak a kedvezményezettnek – a hatóság látókörébe kerül.) Ezen jelentések révén a pénzügyi felügyelet és az adóhatóság képet kap a magánszemélyek nagy értékű pénzkiáramlásairól, ami segítheti a pénzmosás gyanújának felderítését is.

• Pénzmosás büntetőjogi minősítése: Az osztrák büntető törvénykönyv (StGB) a 50 000 € feletti összeget egy minősítő körülményként kezeli a pénzmosás bűncselekménynél. Ha a tisztára mosni próbált vagyon értéke meghaladja az 50 000 eurót, vagy ha a tettes bűnszervezet tagjaként követi el a cselekményt, a törvény szigorúbb büntetési tételt állapít meg . Ez azt jelzi, hogy a jogalkotó szemében az 50 000 eurónál nagyobb összegű pénzmosás már különösen súlyos esetnek számít. (2024-ben felmerült e limit emelése az EU-s irányelvek nyomán – egyes javaslatok 300 000 euróra emelnék a "különösen nagy érték" határát –, de egyelőre az osztrák StGB-ben 50 000 € maradt a meghatározó küszöb .)

• Egyéb jelentési kötelezettségek: Fontos megjegyezni, hogy az 50 000 eurós pénzügyminisztériumi jelentés nem azonos a pénzmosás gyanújának büntetőjogi bejelentésével. Előbbi egy rendszeres adatjelentés (főleg adóügyi kockázat szűrésére), utóbbi pedig a FIU értesítése konkrét gyanúról. Mindkettő párhuzamosan létezik Ausztriában. Tehát egy >50 000 €-s gyanús utalás esetén egyszerre két irányú jelentés is történhet: automatikus adatszolgáltatás a BMF felé az összeg nagysága miatt, és külön gyanús tranzakciós jelentés a FIU felé a pénzmosás gyanúja miatt.

Új szabályozások és változások 2024-ben

2024 folyamán uniós szinten jelentős AML szigorításokat fogadtak el, amelyek az elkövetkező években az osztrák gyakorlatra is hatással lesznek. 2024 májusában véglegesítették az EU új pénzmosás elleni csomagját, amely egy közvetlenül alkalmazandó AML rendeletet (AMLR) és a 6. pénzmosás elleni irányelvet (AMLD6) is tartalmazza . Ennek nyomán 2027-től számos változás lép életbe: többek között egységes európai felső határ lesz a készpénzfizetésekre 10 000 €-nál (tagállami kockázat alapján akár szigorúbb limit is megállapítható) , és a pénzügyi szektorban a CDD-azonosítás küszöbe 15 000 €-ról 10 000 €-ra csökken az egész EU-ban . Az új csomag létrehozza az Európai Pénzmosás Elleni Hatóságot (AMLA) is, amely 2025-től megkezdi működését, és 2026-tól teljes kapacitással összehangolja majd a tagállami pénzmosás elleni felügyeletet .

Ausztria 2024-ben nem vezetett be új nemzeti összeghatárokat, hanem az EU-s reformokhoz igazodva fogja módosítani jogszabályait. A pénzügyi felügyelet (FMA) és a Pénzügyminisztérium folyamatosan adnak ki iránymutatásokat a meglévő szabályok alkalmazásához. Az FMA például részletes körlevelekben sorolja fel a gyanúra okot adó tranzakciós jeleket és a bejelentési eljárás mikéntjét . A WKO (Gazdasági Kamara) és más szervek tájékoztatói segítik az egyes ágazatokat (pl. gépjármű-kereskedőket, biztosítási alkuszokat, ingatlanügynököket) a rájuk vonatkozó AML-kötelezettségek betartásában . Összességében elmondható, hogy 2024-ben az osztrák AML keretrendszer stabil alapokon, a 2017–2018-ban implementált EU 4. és 5. irányelv szabályain nyugszik, de az új uniós előírások fényében a következő években további szigorodás várható a 10 000 € feletti pénzmozgások ellenőrzése és korlátozása terén.